2021年2月26日，某市青少年宫（出租方、甲方）与被申请人（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定主要内容如下：

（一）租赁期限、用途

1.该房屋租赁期自2021年3月1日至2026年2月28日止。

2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋经营办公及出国人员培训。

3.租赁期满，甲方收回出租房屋，乙方应如期交还。

（二）租金、租赁保证金及支付方式

1.该房屋出租金额为：第一年、第二年、第三年每年租金为160,000元，第四年、第五年每年租金为176,000元。

2.房屋租金支付方式如下：……。

3.合同签订之后，乙方必须向甲方交纳租赁保证金，金额为3,000元。……。

（四）合同的解除与终止

1.合同期满，双方不能就顺延合同达成一致意见，本合同自动终止。

2.双方可以协商变更或终止本合同。

3.甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：……

4.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并要求乙方赔偿损失和承担违约责任：……

（五）免责条件

1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担违约责任。

2.……。

（六）违约责任

如一方不履行本合同约定的义务，须向另一方偿付合同期内总租金额的20%的违约金。

（七）争议解决

本合同在履行中若发生争议，双方协商解决，协商不成，双方均应提交南通仲裁委员会仲裁。

双方还就房屋装潢问题、甲乙双方的权利和义务、房屋交付与收回等其他事项做出了约定。

后双方当事人因合同的履行问题产生争议，申请人遂向本会申请仲裁，请求裁决：被申请人向申请人支付租金人民币160,000元及逾期付款利息(以人民币160,000元为基数，自2023 年3月1日起至实际给付之日止按照LPR的1.5倍计算利息，暂算至2023 年6月5日为人民币2,336元)， 以上合计人民币162,336元。

申请人述称：2021年2月26日，某市青少年宫与被申请人签订《房屋租赁合同》，约定某市青少年宫将位于某地的二层商务用房出租给被申请人用于办公及出国人员培训。租赁期限为2021年3月1日至2026年2月28日，租金为：第1、2、3年每年租金为160,000元，第4、5年每年租金为176,000元。被申请人应当在每承租年度的前一个月底前交纳当年租金。后某市青少年宫被撤销事业单位法人登记，相关权利义务由其主管单位，即申请人承接。被申请人经催告后，至今仍未交纳2023年3月1日至2024年2月28日的租金160,000元。被申请人逾期交付租金的行为已经构成违约，应当承担违约责任，故申请人提起申请，请求本会支持申请人的申请。

被申请人辩称：（一）申请人主体不适格，没有证据证明申请人与某市青少年宫有任何关系，申请人无权代替某市青少年宫主张支付租金。（二）2021年签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，《房屋租赁合同》的出租主体“某市青少年宫”早已被撤销，根据法律规定，某市青少年宫并不属于《民法典》规定的法人主体，不具有行为能力，因此该《房屋租赁合同》属于无效合同。（三）退一步讲，即便2021年2月26日《房屋租赁合同》有效，该合同也已于2023年4月21日解除，且被申请人已在2023年5月31日终止履行《房屋租赁合同》，并将租赁房屋腾空，多次联系某市青少年宫负责人薛某接收房屋，在其拒不配合的情况下，被申请人将所有钥匙通过EMS快递至某市青少年宫主管部门（即申请人），故即便2021年2月26日《房屋租赁合同》有效，被申请人也不存在欠付租金的情况，因为租赁合同早已解除，被申请人已尽力退回房屋，但某市青少年宫和申请人拒绝接受，此后房屋未有使用属于某市青少年宫或申请人自行扩大的损失。

仲裁庭经审理认为：

（一）关于申请人的主体资格问题
仲裁庭认为，申请人原下属单位某市青少年宫与被申请人

于2021年2月26日签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思的表示。某市青少年宫虽于2023年2月28日被某市事业单位登记管理局撤销事业单位法人登记，但根据中共某市委员会发文意见，某市青少年宫划定为“改制转企”对象，但实际未完成改制转企。案涉《房屋租赁合同》项下的租赁标的物，其房屋所有权仍登记于某市青少年宫名下，而根据中共某市委员会发文的精神：“撤销的事业单位由主管部门负责清理”，故申请人作为某市青少年宫的主管部门，对某市青少年宫与被申请人签订的《房屋租赁合同》行使出租人的权利，合法有据。因此，仲裁庭认定本案申请人作为本案的主体适格。

（二）关于案涉合同的效力问题

仲裁庭认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，其主体适格，合同内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约全面、适当履行。

（三）关于案涉《房屋租赁合同》是否解除的问题

仲裁庭认为，双方当事人均应按《房屋租赁合同》的约定，在租赁期内履行各自的义务。本案中，被申请人提出因其民办学校办学许可证的年检未能通过，其自2022年7月1日起已无法依法开展经营活动，该情形属于不可抗力，故被申请人于2023年4月20日向申请人寄送通知，要求终止案涉合同。《民法典》第一百八十条规定不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。无论基于法律规定还是合同约定，政府行为均可能成为不可抗力的具体情形，但亦应符合当事人在签订合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观要件。换言之，应限于政府为了应对重大、突发的自然灾害、危及公共安全的各种社会事件等作出的具有宏观性应对措施，或者针对社会经济生活做出具有全局性影响的重大政策调整等。如果政府出于一般社会管理需要，就社会生活中某一具体的事项作出的具体行为，并不具有社会影响的宏观性和全局性，不能将该政府行为定性为不可抗力，而应属于商业风险的范畴。本案中，被申请人在案涉合同履行期限内，即使其民办学校办学许可证于2022年6月30日到期后年检未获通过，但行政主管部门对于办学许可的审查、核准工作系具体行为，不属于影响社会全局或者宏观的政策性调整，申请人与被申请人之间也未有因该原因可解除合同的特别约定。况且，被申请人作为具有成熟经验的民办学校经营者，其明知或应知在办学过程中所面临的各种影响其经营活动的政府行为因素。因此，仲裁庭认定该情形并非被申请人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而应属于商业风险而非不可抗力，进而认定被申请人于2023年4月20日向申请人寄送通知的行为，不具有单方解除合同的效力。

考虑到被申请人在2023年4月21日收到申请人所发送的通知后，其就已知晓申请人将停止经营，而无继续履行合同的意愿，且被申请人实际也已于2023年5月31日前腾空房屋，并将房屋的钥匙寄送给申请人（房屋钥匙因申请人拒收而退回），以自己的行为表明不再履约。在此情形下，申请人应意识到被申请人已无继续履行合同的意愿，该义务性质又不宜强制履行，其可依法采取合理的措施，如及时解除合同后寻找替代的承租人以防止损失的进一步扩大，但其未能提交相应的证据。有鉴于此，仲裁庭根据案涉合同的租赁期、被申请人停止经营的时点、租赁房屋是否易于再行租赁，以及被申请人的过错程度等因素，酌定申请人寻求替代承租人的合理期限为6个月，即双方当事人在案涉合同项下的权利义务于2023年10月20日终止。

（四）关于申请人要求被申请人支付租金160,000元及逾期付款利息的请求。

仲裁庭认为，由于仲裁庭已认定双方当事人在案涉合同项下的权利义务于2023年10月20日终止，故根据案涉合同的约定并结合合同实际履行情况，被申请人应向申请人支付2023年3月1日至2023年10月20日的租金102,136.99元。关于被申请人提出申请人已免除其2023年度3个月租金40,000元的抗辩。仲裁庭注意到，在申请人向被申请人发送的催交租金函中，申请人表示考虑到2022年度疫情影响，并根据江苏省财政厅的文件精神同意减免2022年3月至5月的3个月租金，被申请人需交纳2023年度剩余9个月的租金120,000元。但从申请人该份函件所载明的内容来看，申请人减免被申请人3个月租金40,000元，系其对合同继续履行的商业期待而给予的部分费用减免，故在计算减免的费用时也应考虑合同的实际履行情况。考虑到，案涉合同约定的第三年的租金为160,000元，而案涉合同于2023年10月20日终止，第三年中应计取租金102,136.99元，故3个月租金40,000元根据被申请人实际应付租金与年度租金按比例折算后，仲裁庭认定申请人应实际减免被申请人租金25,534.25元。

综上，仲裁庭认定被申请人实际应向申请人支付租金的金额为76,602.74元（102,136.99元-25,534.25元）。

关于申请人要求被申请人承担逾期付款利息的主张。由于本案中已向被申请人主张了租金，仲裁庭综合本案的实际情况，给予了申请人寻求替代承租人6个月的合理期限，已足以补偿申请人的损失。因此，仲裁庭对于申请人再要求被申请人承担逾期付款利息的仲裁请求不予支持。

仲裁提示：

《民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《民法典》第五百九十条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”

政府行为是否构成不可抗力，在司法实践中并非取决于行为主体是否为政府机关，而应严格依据《民法典》第一百八十条及第五百九十条规定的“三不能”标准进行审查，即该行为须同时具备不能预见、不能避免且不能克服的客观属性，并与合同履行障碍存在直接因果关系。司法实践对“政府原因”采取类型化区分立场：可预见的宏观调控、行业政策调整或因一方手续瑕疵引发的“政府原因”，通常被认定为商业风险或可归责障碍，不构成不可抗力；而依法实施的征收拆迁、强制性停业封控、突发公共卫生事件及严格防控措施等，因具有法律强制性且直接导致租赁物无法占有使用，更可能被认定为不可抗力。

当事人在房屋租赁合同中应对“政府原因”采取审慎的应对路径，建立标准化判断流程：先核查合同约定，再按“三性”与因果关系逐项核验，最后对应适用免责、顺延或解除，确保将抽象判断转化为可证据化、可裁判化的具体标准。承租人若确属不可抗力情形如征收、强制封控，应及时固定政府文件主张权利；若仅属经营受挫如本案许可未获批，应优先通过情势变更路径协商减免，避免直接主张不可抗力被驳回，切忌将自身合规瑕疵包装为“政府原因”。出租人面临政府强制行为时应及时通知并举证，面对承租人无依据主张时应围绕“可预见、可归责、可克服”三点抗辩，强调对方作为成熟经营者的注意义务，并在合同中明确约定因承租方自身资质问题导致无法经营的不构成不可抗力。