2021年2月4日，申请人（出租方、甲方）与被申请人（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份,主要内容约定如下： （二）场地交付日、开业日；起租日与交付日为同一日；租赁期共计3年零2个月；免租期共计2个月。免租期内被申请人不需要交付租金、装修管理费（如有），但需支付物业费、实际所发生的水、电、燃气、通讯、设备及空调供应（如有）等费用。 （三）合同签署日起5日内由被申请人向申请人一次性付清履约保证金27,000元。 （四）合同总租金为494,000元，租金支付进度为：……。 （五）物业管理费为4.85元/平方米/月，按该经营场地之计租建筑面积计算。首次支付9个月，共计9,111元，后每年与租金同期支付。 （六）进场装修前一次性支付装修押金10,000元，验收合格后，凭申请人验收合格手续冲抵进房租中。 （七）如被申请人逾期向申请人支付本合同项下的租金等任何款项或未按合同约定补足保证金或押金的，应就逾期支付款项按每日千分之一的标准支付违约金，逾期超过7天的，在不影响申请人行使其它权利的前提下，申请人有权可采取下列一项或多项措施：…… （九）被申请人逾期不支付保证金、租金、物业管理费、公共事业费等及应由被申请人承担的其它有关费用之任何一项累计达到7天或以上的，申请人可以解除合同。 （十）如被申请人有上述违约行为，或者合同约定及法律规定的申请人可以解除合同的其他违约行为的任何时间，申请人有权书面通知被申请人解除合同，提前收回经营场地，且被申请人应同时向申请人承担如下违约责任：…… （十一）被申请人无法定或合同约定事由提前退租（解除合同）的，应承担以下违约责任：…… 此外，双方还就租赁经营场地交付、装修、维修、续租、退租、转租、转让、管理、使用要求、返还等进行了约定。 合同订立后，申请人与被申请人因租金及物业管理费等支付事宜发生争议，申请人遂向本会申请仲裁，请求裁决：被申请人向申请人支付截至2023年8月16日欠付的租金人民币224,256元，物业管理费人民币16,590元，免租期租金人民币40,500元，共计人民币281,346元。 申请人述称：被申请人因经营之需，向申请人租赁某商铺，双方于2021年2月4日签订《商铺租赁合同》，约定计租面积为208.74平方米；租赁期为2021年2月5日起至2024年4月4日，其中2021年2月5日至2021年4月4日为免租期。合同另对履约保证金、租金、物业管理费以及违约责任的承担进行了约定。合同签订后，申请人按约将房屋交予被申请人使用，在合同履行过程中，被申请人自2021年4月5日起，拖欠至2023年8月16日的租金224,256元、物业管理费16,590元。申请人于2022年4月15日、2024年11月22日向被申请人邮寄《催款通知书》共两份，经申请人多次催要，被申请人均未予支付。 被申请人未到庭。 仲裁庭经审理认为： （一）关于案涉合同是否解除的问题 仲裁庭认为，案涉合同约定被申请人逾期支付租金、物业管理费累计达到7天或以上的，申请人可以解除合同。虽然申请人陈述案涉房屋其实际已于2023年8月17日重新对外出租，事实上，申请人早在2022年1月25日就已知晓被申请人停止经营，而无继续履行合同的意愿，故仲裁庭认定双方在案涉合同项下的权利义务于申请人认为其重新对外出租案涉房屋的前一日（2023年8月16日）终止。 （二）关于申请人的仲裁请求 1.关于申请人要求被申请人支付截至2023年8月16日欠付的租金224,256元、物业管理费16,590元的仲裁请求 仲裁庭认为，被申请人作为履行义务人应就其支付的租金、物业管理费以及具体金额负有举证责任，但其经本会公告通知无正当理由未到庭参加仲裁庭审，视为自行放弃举证、质证及提出异议的权利，应由其承担举证不能的法律后果。因此，根据申请人的自认，仲裁庭认定2022年4月5日后的租金、物业管理费被申请人未能支付给申请人。 关于被申请人所应支付的租金、物业管理费金额。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”案涉合同约定“乙方逾期不支付保证金、租金、物业管理费、空调使用费（如有）、推广费（如有）、公共事业费及应由乙方承担的其它有关费用之任何一项累计达到7天或以上的，属于乙方的实质性违约行为，甲方可以解除合同”。仲裁庭注意到，申请人提交的落款时间为2022年4月15日的《限期恢复营业通知及催款函》载明“我司巡场发现贵方无故于2022年1月25日停止营业至今”，故申请人早在2022年1月25日就已知晓被申请人停止经营，截至2022年4月15日被申请人已停止经营两月有余，且其后续也未恢复经营。在此情形下，申请人应意识到被申请人已无继续履行合同的意愿，可依照上述合同约定采取合理的措施，如及时解除合同后寻找替代的承租人以防止损失的进一步扩大，但其未能提交相应的证据，故被申请人不应承担扩大的损失。此外，双方当事人还在案涉合同中约定，申请人因被申请人违约而选择解除合同的，被申请人应向申请人支付相当于六个月的租金、推广费（如有）和物业管理费之和的违约金。有鉴于此，仲裁庭根据案涉合同的租期、被申请人停止经营的时点、租赁房屋是否易于再行租赁，以及被申请人的过错程度等因素，酌定申请人寻求替代承租人的合理期限为自2022年1月25日起的六个月，该期限内的租金81,000元、物业管理费6,074元被申请人应支付给申请人。根据申请人在庭审中的自认，2022年1月25日至2022年4月4日被申请人停止经营期间的租金31,068.49元、物业管理费2,329.75元已支付给申请人，在扣除已经支付的租金和物业管理费后，仲裁庭认定被申请人实际应向申请人支付租金49,931.51元、物业管理费3,744.25元。 至于申请人提出公共事业押金扣除被申请人未能及时支付的水电费60.62元后，与欠付的租金及物业管理费冲抵的问题。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，申请人既未能提供被申请人欠付水电费60.62元的证据，公共事业押金的具体金额也未得到被申请人的确认，且申请人抵销的意思表示系在庭审中作出，而未能通知被申请人，故两者难以抵销，仲裁庭对申请人的该项主张不予采纳。 2. 关于申请人要求被申请人支付免租期租金40,500元的仲裁请求 仲裁庭认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”本案中，申请人虽主张案涉合同的免租期已从两个月变更为三个月，但其未能就此提交双方当事人所达成的补充协议，或其他可证明其主张的证据。因此，仲裁庭难以认定双方当事人已就免租期变更问题达成合意，对申请人的该项主张不予采信。 根据案涉合同所约定的两个月免租期，并结合合同约定的租金标准，仲裁庭确认该期间的免租期租金为27,000元。仲裁庭注意到，案涉合同虽约定，被申请人无法定或合同约定事由提前退租（解除合同）的，应承担的违约责任包括按本合同租金标准向申请人支付相当于被申请人已经使用的免租期期间之免收、减收租金。但申请人所给予被申请人的免租期系其基于对合同整个履行期的商业期待而给予的部分费用减免，故在计算被申请人所应支付的免租期租金时也应考虑合同的实际履行情况。考虑到案涉合同约定的租赁期为2021年4月5日至2024年4月4日止（共计3年，已剔除2个月免租期），再结合前述仲裁庭意见认定的被申请人应支付自2021年4月5日起至2022年1月25日后六个月租金的情况，以被申请人实际应付租金的期限与合同租赁期的比例折算后，仲裁庭认定被申请人应支付申请人的免租期租金为11,712.33元。 仲裁提示： 守约方在对方违约后负有法定的减损义务，这是《中华人民共和国民法典》第五百九十一条基于诚实信用原则与效率导向所确立的核心规则，要求守约方必须采取“适当措施”防止损失扩大，否则不得就扩大部分主张赔偿。该义务的正当性根植于三重法理：一为诚信原则的衍生要求，禁止守约方“坐等损失”以图获利；二为经济效率的激励，将损失分配给能以更低成本避免风险的一方；三为风险边界的厘定，违约方仅对“守约方未予放任下的必然损失”负责，一旦守约方怠于行权，后续损失即超出违约所致的“正常发展进程”，风险随之转移。 司法实践中，“适当措施”与“合理期限”的认定构成争议焦点。具体而言，在租赁纠纷中，合理期限的量化需综合合同履行阶段、房屋再流转难易度、市场行情及守约方实际招租举措等多重因素，通常同地段平均出租周期是重要参照；守约方的举证责任聚焦于招租广告发布凭证、中介委托协议、意向承租人沟通记录等证据链，以证明其已达“及时、合理、善意努力”之要求。同时，减损费用的支持以“必要性”与“合理性”为限，违约方有权对费用真实性、关联性及市场价偏离度提出抗辩，仲裁庭亦会审慎区分维修内容是否涵盖非违约导致的正常损耗。 为有效履行减损义务并固化权利，守约方应秉持“时间节点意识”与“证据留痕意识”，在知晓违约后立即评估履行可能性，于合理期间内通过书面通知行使解除权，并积极实施替代交易、转租或维修等措施。
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