2016年1月8日，顾某（乙方）与被申请人（甲方）于签订《投资协议书》一份，协议的主要内容如下： 该地块租赁期为20年，乙方租金标准为前五年免租金、后十五年租金按同时期同类区域标准执行，在租赁期内免除乙方除租金以外的属甲方权属范围内的其他政府性收费。 乙方建设项目必须按规定办理用海手续。为鼓励乙方项目加快建设进度，同时考虑到乙方投资回收期相对较长，甲方应在乙方项目正式运营前，在该区域内给予乙方项目建设用海100亩，用途为商住，并可办理建设用地手续。在执行正常挂牌价格的基础上，甲方委托乙方代为实施项目用地的平整和周边基础设施配套工程，总代建费用在征用土地挂牌前予以明确。 2016年1月8日，顾某（乙方）与被申请人（甲方）签订《补充协议书》一份，协议的主要内容如下： 1.该项目用地实行挂牌出让，乙方应按实际挂牌成交价缴纳土地价款，取得土地使用权。为支持乙方项目开发建设，甲方委托乙方对项目周边环境统一配套，扣除配套费用后，实际地价300,000元/亩。 2.项目建设规费属甲方收取部分给予全免，实行先缴后返，甲方保证在乙方缴纳前述费用后30个工作日内退还乙方。 3.为鼓励乙方项目快建设早运营，考虑到选址区域现状是以养殖池塘为主的低洼地，甲方给予乙方回填工程10元/立方米的标准予以补贴，以最新规划成果明确的3米为标高补贴上限，具体土方量以测绘及审计数据为准。 2016年11月2日，顾某（乙方）与被申请人（甲方）签订《补充协议书二》一份，协议的主要内容如下： 1.该项目建设用地实行挂牌出让。乙方应按实际挂牌成交。 2.交纳土地价款，取得土地使用权。其中：一期规划用地约175亩。一期高品质建成后，甲方应满足乙方经审批的建设计算，二期规划用地约125亩。 3.为支持乙方项目开发建设，甲方兑现乙方各项优惠扶持政策后的实际地价为300,000元/亩。 4.项目建设规费属甲方收取部分给予全免，实行先缴后返。 2016年1月28日，顾某等人出资设立了申请人，由申请人负责案涉项目的推进和建设。 2018年7月19日，被申请人出具《函复》发送给申请人，《函复》上载明：“贵我双方于2016年1月8日签订的《投资协议书》以及《补充协议书》《补充协议书二》，业经双方协商解除，就协议终止后的清算问题，因双方分歧较大，故至今未能解决。” 2023年10月26日，申请人原法定代表人顾某出具《情况说明》一份，其内容为：顾某同意案涉三份协议中的权利义务由申请人承继且由本会管辖。 2023年11月23日，被申请人出具《说明》一份，其内容为：被申请人同意申请人承继案涉三份协议中顾某的权利义务。 现因合同终止后，双方对赔偿损失产生争议，申请人遂向本会申请仲裁，请求裁决：1.被申请人赔偿因其单方终止履行与申请人签订的项目投资协议等违约行为给申请人造成的经济损失人民币3,467,877.23元（其中包括项目咨询费人民币200,000元、项目规划设计费用人民币700,000元、项目施工设计费用人民币680,936元、人员工资人民币1,475,690.23元、差旅费用人民币51,251元、车辆租赁费人民币360,000元）；2.被申请人赔偿因其单方终止履行与申请人签订的项目投资协议等违约行为给申请人造成的土地增值利益损失人民币10,000,000元（暂计）；3.被申请人赔偿因其单方终止履行与申请人签订的项目投资协议等违约行为导致申请人已支付的各类费用的利息损失暂计为人民币340,998.77元（从前述每笔费用支付之日起，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础上浮50%，计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍，计算至被申请人实际给付之日止，暂计算至2022年11月30日，详见利息计算表）。 申请人述称：2016年1月8日，申请人的法定代表人顾某与被申请人签订了《投资协议书》，协议约定：…… 因为被申请人违约行为，导致申请人受让土地成本徒然增加217,800,000元，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第五百八十四条的规定，被申请人应当赔偿由此给申请人造成的损失，但考虑到各种因素，申请人只要求被申请人就其违约行为导致的土地成本上涨补偿申请人10,000,000元。 双方当事人签订的《投资协议书》《补充协议书》及《补充协议书二》中的约定，……确定损失如下：1.项目咨询费200,000元；2.项目规划设计费用700,000元；3.项目施工设计费用680,936元；4.人员工资1,475,690.23元；5.差旅费用51,251元；6.车辆租赁费360,000元；7.其他可能发生的损失。 另外，根据双方协议约定，被申请人应向申请人提供300亩土地，价格为300,000元/亩，但……，申请人暂主张土地增值利益损失为10,000,000元。……综上，根据相关规定向本会提起仲裁。 被申请人辩称：1.投资协议被解除的根本原因是申请人违反合同约定迟延履行，故若有前期投入亦由其自行承担。根据投资协议书第2.2条约定，……2.申请人主张的土地差价款损失10,000,000元，不属于合同履行后依法可以获得的确定收益，应不予补偿。《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第一百一十三条规定：……，申请人尚未取得用海手续，项目建设用地使用权亦未挂牌，在合同尚未履行的情况下，申请人无权要求被申请人赔偿预期收益损失，且土地差价款收益的取得，须取决竞买成功、合同切实履行等条件，该等条件的存在，决定了该可得收益不具有确定性，并非申请人履行合同后必然可以获得的确定收益。 另外，关于地价款的约定属于在土地使用权挂牌出让前事先约定地价，违反了招投标法、城市房地产管理法、土地管理法以及国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定等法律、行政法规的强制性规定，依法属无效。……另外，申请人主张的前期费用并无相关发票支撑，不符合项目建设中合同流、发票流、资金流及货物流四流一体的要求。综上申请人主张的……应不予支持。 仲裁庭经审理认为： （一）关于本案的法律适用问题 仲裁庭认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《民法典》自2021年1月1日起施行，本案合同的订立、履行以及合同的解除等主要争议事实均发生于《民法典》施行之前，系《民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。因此，仲裁庭确定除《民法典》有特别规定外，审理本案争议应适用《民法典》施行前的法律、司法解释的相关规定。 （二）关于案涉《投资协议书》《补充协议书》及《补充协议书二》的效力问题 1.关于案涉《投资协议书》的效力问题 仲裁庭认为，案涉《投资协议书》是双方当事人真实意思的表示，其主体适格，合同内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按约全面、适当履行。 2.关于案涉《补充协议书》《补充协议书二》的效力问题 仲裁庭认为：国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。本案中，在涉案国有建设用地使用权尚未进行挂牌出让的情况下，当事人在《补充协议书》中第1条及《补充协议书二》第3条中的约定明显存在变相减免土地出让金的情形，该等约定损害了国家利益和社会公共利益，导致国有土地资产收益流失。《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第一百三十七条第二款的规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”《中华人民共和国招标投标法》第三十二条、第五十三条规定：“投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益，否则中标无效。”《中华人民共和国拍卖法》第三十七条、第六十五条规定：“竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，拍卖无效。”本案中，双方就土地出让金进行了约定，该约定事先确定了申请人取得土地使用权的出让价格，使申请人在公开竞价中处于优势地位，违反了前述法律的强制性规定，既导致国家土地出让收入减少，也扰乱了国有土地使用权出让市场秩序。因此，仲裁庭认定案涉《补充协议》第1条及《补充协议二》第3条的约定无效。 《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，案涉《补充协议》第1条及《补充协议二》第3条作为“土地价格”条款系上述两份协议的主要条款，且上述条款的约定，足以对前述两份合同的订立产生重大影响，故仲裁庭认定案涉《补充协议》及《补充协议二》全部无效。双方当事人对土地出让金的约定违反法律的强制性规定均属明知，但依然选择缔约，故对于合同的无效，双方均有过错，应承担同等责任。 （三）关于案涉《投资协议书》是否解除的认定 仲裁庭认为，本案双方当事人对于案涉合同是否已解除存在争议。仲裁庭注意到，申请人提交的由其关联公司某建设公司与上海某公司签订的《关于项目<建设工程设计合同>终止协议》载明……事实上，申请人也在依照前述两份合同向被申请人主张规划设计费用、项目咨询费用。由此可见，申请人已认可被申请人在2018年7月19日《函复》中所提及的合同已解除的事实。因此，仲裁庭认定申请人与被申请人就案涉合同的解除已达成一致意见，案涉《投资协议书》最迟于2018年7月19日已解除。 （四）关于申请人的仲裁请求 1.关于申请人要求被申请人赔偿经济损失3,467,877.23元的仲裁请求 庭审中，申请人明确其主张的直接损失包括：案涉项目咨询费200,000元、规划设计费用700,000元、项目施工设计费用680,936元、人员工资1,475,690.23元、差旅费用51,251元及车辆租赁费360,000元。 …… 综上所述，仲裁庭认定申请人因案涉合同……产生的损失，合计2,000,610元。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据前述仲裁庭意见，案涉《补充协议书》《补充协议书二》均为无效合同，《投资协议书》最迟于2018年7月19日也已解除，涉案项目最终未能实施固然有申请人和被申请人各自的原因，但根本原因还是在于双方违反了法律的强制性规定，在涉案国有建设用地使用权尚未进行挂牌出让的情况下，事先商定土地出让价格，并采取先建设后报批的模式所致。对此，双方均有过错，应承担同等责任，故仲裁庭认定申请人因案涉项目所产生的直接损失2,000,610元，应由被申请人负担50%，即被申请人应赔偿申请人1,000,305元。 2.关于申请人要求被申请人赔偿土地增值利益损失10,000,000元的仲裁请求 仲裁庭认为，……仲裁庭对其该项仲裁请求不予支持。 3.关于申请人要求被申请人赔偿利息损失的仲裁请求 仲裁庭认为，本案申请人要求被申请人承担前述各项损失的利息损失，并无法律依据，仲裁庭不予支持。 仲裁提示： 经营性用地出让必须遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国拍卖法》确立的公开竞价与国库集中收缴制度，土地出让金须全额入库并严格执行“收支两条线”。事先约定固定地价、溢价返还或“先征后返”等安排，实质是以协议方式规避招拍挂程序、变相减免土地出让收入，既违反法律、行政法规的强制性规定，又通过预设竞价优势地位扰乱国有土地使用权出让市场秩序并导致国有资产流失，故通常因损害国家利益与社会公共利益而被认定无效；即便协议出让，亦受最低价标准约束，低于法定底价的价格条款同样面临无效风险。此外，招商引资协议若由不具备土地出让职权的主体作出直接处分出让金的承诺，或超越法定职权以行政协议替代竞价程序，其效力基础亦存在重大瑕疵。 司法与仲裁实践已形成相对清晰的区分标准：是否直接返还或减免出让金，以及是否破坏公开竞价和全额入库。直接约定“按协议价结算并退还超出部分”或明确返还土地出让金的，一般无效；若仅将成交价作为计算参数，回报来源于财政预算、不直接指向出让金，且未设置排他性条件、未影响竞价程序，则存在有效空间。 为控制法律风险，政府方与投资方可从四方面完善协议安排：一、避免使用“返还”“减免”“退差”等表述，对冲投入应以财政预算奖励形式安排，确保出让金足额入库；二、严格保障招拍挂程序公开公平公正，不留定向供地或排他性条件；三、协议出让须符合法定情形并满足最低价标准，预设低于底价时的补足或解除机制；四、承诺主体须具法定职权，奖励或配套支持应纳入年度预算或中期财政规划，避免超越职权的无效承诺。对历史安排，应注重证成出让金已依法入库、不构成变相返还，以降低被否定或追缴的风险。
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