(2021)最高法民申6992号 关于一、二审判决对杨彪及石培军的权利保护顺位适用法律是否正确问题 存在一房数卖纠纷的案件中，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。首先，石培军通过诉讼完成了案涉房屋的所有权变更登记，现无证据证明其存在恶意；而杨彪在合同签订时间早于石培军的情形下，一直未主张案涉房屋的权属登记，存在消极行为。其次，虽杨彪提供的证据能证实其于2017年4月以后占有、使用案涉房屋，但该时间晚于（2016）渝03民终1882号民事判决确定由景圳房地产公司向石培军交付案涉房屋的时间。最后，石培军就案涉房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》办理了网签手续，网签时间早于杨彪主张的占用房屋时间，且石培军全额支付了购房款；而杨彪就案涉房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》未办理网签手续，也无证据证明其购房款已足额支付。综合上述情形，一审判决认定“石培军与景圳房地产公司就涉案房屋所签订的买卖合同应当优先于杨彪与景圳房地产公司所签订的合同履行”，二审判决予以维持，并不存在适用法律错误的情形。
在一房数卖的复杂纠纷场景中，当数份合同均具备法律效力，且各位买受人均迫切要求履行合同之时，为了公平、合理地解决矛盾冲突，法律明确制定了一系列用以确定权利保护顺位的规则 。这些规则就像一把把精准的标尺，为司法实践提供了清晰的指引。 首先，从物权变动的核心要素来看，办理房屋所有权变更登记处于关键地位。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外 。” 这表明，完成房屋所有权变更登记的买受人，从法律层面已经正式取得房屋所有权，其权利自然优先受到保护。在大多数正常的房产交易中，房屋登记在谁的名下，谁就拥有了房屋的物权，这种公示公信的效力使得房屋产权归属一目了然。 然而，并非所有的房屋交易都能及时完成产权登记，在这种情况下，合法占有房屋的买受人权益也不容忽视。合法占有意味着买受人已经对房屋进行了实际的控制和使用，这种实际控制在一定程度上也具有公示性，反映了交易的一种实际履行状态 。比如购房者已经实际入住房屋，对房屋进行装修、布置，周围邻居也知晓其居住情况，这种情况下，其合法占有房屋的权益应得到法律的认可和保护。 除了登记和占有，合同履行情况也是重要考量因素。这涵盖了诸多方面，如购房款的支付情况。一般来说，已经先行支付全部或者大部分购房款的买受人，由于其在交易中已经履行了主要的付款义务，付出了真金白银，从公平原则和保护交易安全的角度出发，其权利在顺位上应优先于仅支付少量购房款或者未支付购房款的买受人。 此外，买卖合同成立的先后顺序同样具有参考价值。在其他条件相当的情况下，先签订合同的买受人，其交易意愿和行为在先，遵循公平和诚实信用原则，其权利也应优先得到保障。但需要注意的是，合同成立时间的认定并非仅仅依据合同上载明的签订时间，还需要综合主管机关备案时间以及其他相关证据进行准确判断。 值得一提的是，法律还特别针对恶意行为进行了规制。如果存在买受人恶意办理登记的情况，即买受人通过不正当手段，如欺诈、与出卖人恶意串通等方式办理房屋所有权变更登记，损害其他合法买受人的权益，那么该恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。这一规定有力地维护了市场交易的公平正义，防止恶意行为破坏正常的交易秩序。
（一）合同签订与履行情况 在这起一房数卖的纠纷中，合同签订与履行的细节犹如案件的基石，为后续的权利判定提供了关键线索 。杨彪与景圳房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》的时间确实早于石培军 ，从时间顺序上看，杨彪似乎占据一定优势。然而，深入探究合同履行情况，却发现诸多不同之处。杨彪虽签订合同在先，但令人疑惑的是，他并未办理网签手续。在房地产交易中，网签是一种重要的公示手段，能够有效防止一房多卖等欺诈行为 ，对保障购房者权益起着关键作用。而且，杨彪主张以景圳房地产公司尚欠其担任法定代表人的重庆铭圃房地产销售策划有限公司的代理销售佣金，来抵销应支付的购房余款。但景圳房地产公司坚称双方就代理销售佣金并未最终结算，杨彪也未能提供其他有力证据证明双方就抵销达成合意并实际履行。这使得杨彪在购房款支付这一关键环节上，陷入了证据不足的困境，无法确凿地证明自己已足额支付购房款。 反观石培军，他与景圳房地产公司于 2014 年 9 月 15 日签订《重庆市商品房买卖合同》，并在当日就办理了网签手续，展现出对交易规范性的高度重视 。同时，石培军在签订合同的同日，便向景圳房地产公司转账支付 300 万元，并且明确备注款项性质为 “购房款”，其中包含案涉房屋购房款 414333 元 。这种清晰明确的付款行为，充分表明石培军在积极履行购房合同义务，也为他在这场纠纷中的权利主张增添了有力的砝码。
（二）房屋占有情况 房屋的实际占有情况是判断权利归属的另一重要因素，它直观地反映了购房者对房屋的实际控制和使用状态 。杨彪为了证明自己对案涉房屋的占有权益，在一审中提交了《景圳雅苑住户验房交接表》《收据》《景圳雅苑房号、面积清单》《天然气供应合同》《用水许可证》《水费专用收据》《景圳雅苑房屋租赁合同》等一系列证据；在二审中，又补充提交了潘传会、叶诗筠的《景圳雅苑住户验房交接表》《景圳雅苑房号、面积清单》 。然而，仔细审查这些证据，却发现其中存在诸多瑕疵。仅有杨彪签字的《景圳雅苑住户验房交接表》，落款时间虽为 2014 年 11 月 27 日，但并未载明房号，无法直接证明与案涉房屋的关联性；《景圳雅苑房号、面积清单》上没有载明时间，使得其证明效力大打折扣；《用水许可证》登记时间为 2014 年 12 月 16 日，却并未载明户主为杨彪，难以作为其占有房屋的有效证据；而物业服务费《收据》《天然气供应合同》《水费专用收据》《景圳雅苑房屋租赁合同》均形成于 2017 年 4 月以后，只能证明杨彪从 2017 年 4 月后实际占有、使用案涉房屋 。 与之相对，早在 2016 年，（2016）渝 03 民终 1882 号民事判决就已明确确定由景圳房地产公司向石培军交付案涉房屋 。这一判决具有法律效力，从时间顺序上看，杨彪主张的占有时间明显晚于石培军通过法律判决确定的交付时间。这一关键时间节点的差异，使得石培军在房屋占有这一环节上，相较于杨彪具有更为优先的权利主张。
（三）房屋所有权变更登记情况 房屋所有权变更登记是房屋产权转移的法定标志，在一房数卖纠纷中具有决定性的作用 。石培军通过诉讼的方式，成功完成了案涉房屋的所有权变更登记 。这一行为意味着，从法律层面上，石培军已经正式成为案涉房屋的所有权人。在整个过程中，现无任何证据证明石培军存在恶意办理登记的情形 ，其登记行为是在法律框架内，通过合法途径实现的。 而杨彪在合同签订时间早于石培军的有利情形下，却一直未主张案涉房屋的权属登记 。这种长期的消极行为，不仅使得他在房屋产权的法律认定上处于劣势，也反映出他对自身权益保护的忽视。在房地产交易中，及时办理权属登记是保障自身权益的重要举措，杨彪的这一为无疑为后续的纠纷埋下了隐患。
（一）一审判决 一审法院在审理此案时，对案件的各项关键因素进行了细致入微的审查 。基于石培军与景圳房地产公司签订合同并办理网签，且全额支付购房款的事实，认定石培军在合同履行方面表现出了更强的积极性和诚意 。同时，杨彪在合同签订后未办理网签，且无法充分证明已足额支付购房款，在合同履行的关键环节上存在明显不足 。在房屋占有时间方面，杨彪虽主张早有占有，但证据显示其实际占有时间晚于石培军通过法律判决确定的交付时间 。综合这些合同履行情况的对比，一审法院最终认定 “石培军与景圳房地产公司就涉案房屋所签订的买卖合同应当优先于杨彪与景圳房地产公司所签订的合同履行” 。这一判决并非随意作出，而是在充分考量双方在合同签订、履行以及房屋占有等多方面的实际情况后，严格依据相关法律规定和公平原则得出的结论 ，旨在维护交易的稳定性和公平性，保障真正积极履行合同义务的购房者的合法权益。
（二）二审判决 二审法院在接到杨彪的上诉后，对整个案件进行了全面且深入的审查 。二审法院认为，一审判决在认定事实和适用法律方面均不存在错误 。从证据层面来看，杨彪所提交的用以证明自己权利优先的证据，要么存在关联性不足的问题，要么无法确凿地证明其主张 。例如，杨彪提供的关于房屋占有时间和购房款支付的证据，均未能得到二审法院的认可 。在法律适用上，二审法院严格遵循一房数卖纠纷中权利保护顺位的相关法律规定，认为一审法院对石培军和杨彪权利保护顺位的判定是准确无误的 。石培军完成房屋所有权变更登记且无恶意，在合同履行和房屋交付的时间顺序上均优先于杨彪 。因此，二审法院最终决定维持一审判决，驳回杨彪的上诉请求 。这一判决结果不仅体现了二审法院对一审判决的尊重和对法律适用一致性的坚持，也进一步强调了司法裁判应当以事实为依据、以法律为准绳的基本原则 ，为类似案件的处理提供了清晰的参考范例。
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